O contrato de compra e venda de imóveis é um documento fundamental que formaliza a transação e estabelece os direitos e deveres de ambas as partes. No entanto, muitos contratos são genéricos ou contêm cláusulas que podem prejudicar uma das partes, especialmente o comprador. Para garantir a segurança jurídica da sua negociação, é crucial que o contrato contenha algumas cláusulas essenciais.
Neste artigo, destacamos 5 cláusulas que não podem faltar em um contrato de compra e venda de imóveis bem elaborado, garantindo a proteção dos seus direitos e evitando dores de cabeça futuras.
1. Descrição Detalhada do Imóvel
Pode parecer óbvio, mas uma descrição precisa e completa do imóvel é fundamental. A cláusula deve incluir:
- Endereço completo do imóvel
- Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
- Número de inscrição municipal (IPTU)
- Descrição das características físicas (área total, área construída, número de cômodos, vagas de garagem, etc.)
- Estado de conservação do imóvel
- Menção a eventuais bens móveis que permanecerão no imóvel (se aplicável)
Uma descrição detalhada evita ambiguidades e garante que o comprador receba exatamente o imóvel que foi negociado.
2. Preço, Forma de Pagamento e Condições
Esta cláusula deve estabelecer claramente o valor total da transação, a forma como o pagamento será realizado (à vista, parcelado, financiamento bancário, etc.) e as datas de vencimento de cada parcela ou etapa do pagamento.
É importante incluir:
- Valor total do imóvel
- Valor do sinal (arras) e sua natureza (confirmatória ou penitencial)
- Datas e valores de cada parcela (se aplicável)
- Forma de pagamento (dinheiro, transferência bancária, cheque, etc.)
- Condições para financiamento (se aplicável)
- Consequências do atraso no pagamento (multa, juros, etc.)
- Condições para rescisão em caso de inadimplemento
3. Cláusula de Responsabilidade por Débitos Anteriores
Esta cláusula é fundamental para proteger o comprador de eventuais débitos relacionados ao imóvel que sejam anteriores à data da compra. Deve estabelecer claramente que:
- O vendedor é responsável por todos os débitos (IPTU, condomínio, taxas, multas, etc.) anteriores à data da transferência do imóvel
- O vendedor deve apresentar certidões negativas de débitos antes da conclusão da venda
- Caso surjam débitos anteriores após a conclusão da venda, o vendedor permanece responsável por quitá-los
Esta cláusula evita que o comprador seja surpreendido com cobranças de dívidas que não são de sua responsabilidade.
4. Cláusula de Evicção e Vícios Redibitórios
A evicção ocorre quando o comprador perde a propriedade do imóvel por decisão judicial que reconhece que o vendedor não era o legítimo proprietário. Já os vícios redibitórios são defeitos ocultos que diminuem o valor do imóvel ou o tornam impróprio para o uso.
Esta cláusula deve estabelecer:
- A responsabilidade do vendedor em caso de evicção
- A responsabilidade do vendedor por vícios ocultos que não puderam ser identificados no momento da compra
- O prazo para reclamação de vícios ocultos
- As consequências em caso de evicção ou vícios redibitórios (devolução do valor pago, indenização, etc.)
5. Cláusula de Transferência da Propriedade
Esta cláusula deve estabelecer claramente como e quando será realizada a transferência formal da propriedade do imóvel, incluindo:
- Data e condições para a assinatura da escritura definitiva
- Responsabilidade pelas despesas de transferência (ITBI, custas cartorárias, etc.)
- Obrigação do vendedor de fornecer toda a documentação necessária para a transferência
- Condições para a entrega das chaves e posse do imóvel
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A clareza nesta cláusula evita mal-entendidos sobre as obrigações financeiras de cada parte.
3. Declaração de Inexistência de Ônus e Débitos
O vendedor deve declarar expressamente que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas, hipotecas, penhoras, litígios ou restrições de qualquer natureza. Esta declaração deve ser acompanhada da apresentação das certidões negativas pertinentes (como as obtidas na Due Diligence).
Esta cláusula protege o comprador contra a aquisição de um imóvel com "esqueletos no armário", garantindo que ele não será surpreendido por dívidas ou problemas jurídicos anteriores à compra.
"Exigir a declaração de inexistência de ônus e a apresentação das certidões negativas é um passo crucial para uma compra segura. Não confie apenas na palavra do vendedor."
4. Posse e Escritura Definitiva
O contrato deve definir claramente a data em que o comprador receberá a posse do imóvel (entrega das chaves) e o prazo para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda.
É comum que a posse seja entregue após o pagamento do sinal ou de uma parte significativa do preço, e a escritura definitiva seja outorgada após a quitação total do valor ou a liberação do financiamento bancário. Definir essas datas evita conflitos sobre o momento de ocupação do imóvel e a formalização da transferência da propriedade.
5. Cláusula Penal (Multa Contratual)
A cláusula penal estabelece as penalidades (multas) aplicáveis em caso de descumprimento de qualquer obrigação contratual por uma das partes, como atraso no pagamento, não entrega do imóvel na data acordada, ou desistência injustificada do negócio.
Esta cláusula serve como um mecanismo de proteção para ambas as partes, desestimulando o descumprimento contratual e definindo as consequências financeiras caso ele ocorra. O valor da multa deve ser razoável e proporcional às obrigações assumidas.
Conclusão
Um contrato de compra e venda de imóveis bem redigido é a base para uma transação segura e tranquila. As cláusulas mencionadas acima são essenciais para proteger os direitos do comprador e evitar problemas futuros. No entanto, cada negociação possui suas particularidades, e é fundamental que o contrato seja analisado e, se necessário, elaborado por um advogado especializado em Direito Imobiliário.
Investir na assessoria jurídica para a elaboração ou revisão do contrato é garantir que seus interesses estarão protegidos e que a compra do seu imóvel será realizada com a máxima segurança jurídica. Não hesite em buscar orientação profissional antes de assinar qualquer documento.
