A regularização de imóveis é um tema que gera muitas dúvidas entre proprietários e compradores. Afinal, quando é necessário regularizar um imóvel? Quais são os procedimentos envolvidos? Quais as consequências de manter um imóvel irregular? Neste artigo, vamos esclarecer essas e outras questões sobre a regularização imobiliária.
O que é a regularização de imóveis?
A regularização de imóveis é o processo pelo qual um imóvel que apresenta alguma irregularidade é adequado às normas legais vigentes. Essas irregularidades podem ser de natureza documental, urbanística, ambiental ou construtiva.
Um imóvel regularizado é aquele que possui toda a documentação em ordem, está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, cumpre as normas urbanísticas do município e não apresenta pendências fiscais ou ambientais.
Quando é necessário regularizar um imóvel?
Existem diversas situações que podem exigir a regularização de um imóvel. Vamos conhecer as principais:
1. Construções sem alvará ou habite-se
Imóveis construídos sem a devida autorização da prefeitura (alvará de construção) ou que não possuem o certificado de conclusão da obra (habite-se) são considerados irregulares e precisam ser regularizados.
2. Ampliações ou reformas não aprovadas
Quando são realizadas ampliações, reformas ou modificações estruturais sem a aprovação dos órgãos competentes, o imóvel passa a estar em situação irregular.
3. Desmembramentos ou unificações não registradas
Imóveis que foram desmembrados (divididos) ou unificados (juntados) sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis também precisam ser regularizados.
4. Ocupações em áreas não regularizadas
Imóveis construídos em loteamentos irregulares, áreas de ocupação ou que não possuem registro de propriedade necessitam de regularização.
5. Divergências entre a área construída e a área registrada
Quando há diferença entre a área construída e a área que consta nos documentos oficiais do imóvel, é necessário fazer a regularização.
Quais as consequências de manter um imóvel irregular?
Manter um imóvel em situação irregular pode trazer diversas consequências negativas para o proprietário:
- Dificuldade ou impossibilidade de venda: Imóveis irregulares enfrentam obstáculos para serem comercializados, pois os compradores geralmente exigem documentação completa e regular.
- Impossibilidade de financiamento: Bancos e instituições financeiras não aceitam imóveis irregulares como garantia para financiamentos.
- Multas e sanções: O proprietário pode ser multado pelos órgãos fiscalizadores e, em casos extremos, pode haver ordem de demolição.
- Problemas com seguradoras: Seguradoras podem recusar cobertura para imóveis irregulares ou oferecer condições menos favoráveis.
- Dificuldades em processos de inventário: Imóveis irregulares podem complicar e atrasar processos de inventário e partilha de bens.
- Desvalorização do imóvel: Imóveis irregulares tendem a ter valor de mercado inferior aos regularizados.
Como regularizar um imóvel?
O processo de regularização varia conforme o tipo de irregularidade, mas geralmente envolve as seguintes etapas:
1. Diagnóstico da situação
O primeiro passo é identificar exatamente quais são as irregularidades do imóvel. Para isso, é recomendável a contratação de um advogado especializado em direito imobiliário e, se necessário, de um engenheiro ou arquiteto.
2. Levantamento da documentação
Reúna todos os documentos disponíveis relacionados ao imóvel, como escritura, matrícula, IPTU, plantas, projetos, etc. Esses documentos serão fundamentais para o processo de regularização.
3. Elaboração de projetos e documentos técnicos
Dependendo do tipo de irregularidade, pode ser necessário elaborar projetos arquitetônicos, memoriais descritivos, laudos técnicos e outros documentos para apresentação aos órgãos competentes.
4. Aprovação nos órgãos competentes
O projeto de regularização deve ser submetido à aprovação dos órgãos competentes, que podem incluir a prefeitura municipal, órgãos ambientais, corpo de bombeiros, entre outros.
5. Pagamento de taxas e multas
A regularização geralmente envolve o pagamento de taxas, emolumentos e, em alguns casos, multas pela irregularidade.
6. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Após a aprovação pelos órgãos competentes, é necessário registrar a regularização no Cartório de Registro de Imóveis para que ela tenha validade jurídica.
Programas de regularização
Muitos municípios e estados possuem programas específicos de regularização fundiária e urbanística, que podem facilitar e agilizar o processo, além de reduzir custos. Vale a pena verificar se existe algum programa desse tipo na sua região.
Além disso, a legislação federal, através da Lei 13.465/2017, estabeleceu novos instrumentos para a regularização fundiária urbana (Reurb), que podem ser aplicados em diversas situações de irregularidade.
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Conclusão
A regularização de imóveis é um processo fundamental para garantir a segurança jurídica da propriedade e evitar problemas futuros. Embora possa parecer complexo e custoso, os benefícios de ter um imóvel regularizado superam em muito os investimentos necessários.
É importante ressaltar que cada caso é único e requer uma análise específica. Por isso, é fundamental contar com a orientação de profissionais especializados, como advogados, engenheiros e arquitetos, para conduzir o processo de regularização de forma eficiente e segura.
Se você possui um imóvel em situação irregular ou está pensando em adquirir um imóvel que apresenta alguma irregularidade, não hesite em buscar orientação jurídica especializada. A regularização pode ser mais simples e acessível do que você imagina, e os benefícios são duradouros.
