Usucapião: Como Regularizar um Imóvel por Tempo de Posse

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel pelo exercício da posse prolongada e ininterrupta, desde que cumpridos determinados requisitos legais. Trata-se de uma forma de regularização fundiária que beneficia aqueles que, embora não possuam o título formal de propriedade, exercem de fato o domínio sobre o imóvel por um longo período.

Neste artigo, vamos explorar os diferentes tipos de usucapião, seus requisitos e os procedimentos necessários para regularizar um imóvel por meio desse instituto.

O que é Usucapião?

A usucapião (também chamada de prescrição aquisitiva) é um modo originário de aquisição da propriedade, previsto no Código Civil brasileiro. Por meio dela, aquele que exerce a posse de um bem imóvel por determinado período, cumprindo requisitos específicos, pode adquirir sua propriedade, mesmo sem ter um título formal.

O fundamento da usucapião está na função social da propriedade, princípio constitucional que determina que os bens imóveis devem ser utilizados de forma produtiva e em benefício da coletividade. Assim, quando um proprietário abandona seu imóvel e outra pessoa passa a utilizá-lo de forma adequada por um longo período, a lei permite que esta última adquira a propriedade.

Tipos de Usucapião

Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos. Vamos conhecer as principais:

1. Usucapião Extraordinária

É a modalidade mais comum, prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Seus requisitos são:

• Prazo: 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
• Redução do prazo: O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
• Animus domini: É necessário que o possuidor tenha a intenção de ser dono do imóvel (animus domini).
• Não é necessário justo título nem boa-fé.

2. Usucapião Ordinária

Prevista no artigo 1.242 do Código Civil, esta modalidade exige:

• Prazo: 10 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
• Justo título: O possuidor deve ter um documento que, em tese, seria hábil para transferir a propriedade, mas que por algum motivo não produziu esse efeito (por exemplo, um contrato de compra e venda não registrado).
• Boa-fé: O possuidor deve acreditar que é o legítimo proprietário do imóvel.
• Redução do prazo: O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base em registro posteriormente cancelado, e o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

3. Usucapião Especial Urbana

Prevista no artigo 1.240 do Código Civil e no artigo 183 da Constituição Federal, esta modalidade visa beneficiar pessoas de baixa renda que utilizam imóveis urbanos para moradia. Seus requisitos são:

• Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
• Área máxima: O imóvel deve ter até 250 metros quadrados.
• Finalidade: O possuidor deve utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família.
• Limitação: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

4. Usucapião Especial Rural

Também conhecida como usucapião pro labore, está prevista no artigo 1.239 do Código Civil e no artigo 191 da Constituição Federal. Seus requisitos são:

• Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
• Área máxima: O imóvel deve ter até 50 hectares.
• Finalidade: O possuidor deve tornar o imóvel produtivo por seu trabalho ou de sua família, tendo nele sua moradia.
• Limitação: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

5. Usucapião Familiar

Introduzida pela Lei 12.424/2011, esta modalidade visa proteger o ex-cônjuge ou ex-companheiro que permanece no imóvel após o abandono do lar pelo outro. Seus requisitos são:

• Prazo: 2 anos de posse ininterrupta e sem oposição, contados a partir do abandono do lar.
• Área máxima: O imóvel deve ter até 250 metros quadrados.
• Relação: O imóvel deve ser de propriedade comum do casal.
• Finalidade: O possuidor deve utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família.
• Limitação: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

6. Usucapião Coletiva

Prevista no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), esta modalidade permite a regularização de áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda. Seus requisitos são:

• Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
• Área mínima: A área deve ser superior a 250 metros quadrados.
• Ocupação: A área deve ser ocupada por população de baixa renda para sua moradia.
• Impossibilidade: Não deve ser possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
• Limitação: Os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

7. Usucapião Extrajudicial

Introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015, esta não é propriamente uma modalidade de usucapião, mas sim um procedimento administrativo que permite o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial, desde que não haja litígio e todos os interessados concordem com o pedido.

Requisitos Gerais para a Usucapião

Além dos requisitos específicos de cada modalidade, existem alguns requisitos gerais que se aplicam a todas as formas de usucapião:

1. Posse Mansa e Pacífica

A posse deve ser exercida de forma tranquila, sem contestação ou oposição por parte do proprietário ou de terceiros. Se houver qualquer tipo de contestação formal à posse durante o período aquisitivo, o prazo para usucapião é interrompido.

2. Posse Contínua e Ininterrupta

A posse deve ser exercida de forma contínua durante todo o período exigido pela lei, sem interrupções significativas. Pequenas ausências temporárias não descaracterizam a continuidade da posse.

3. Animus Domini

O possuidor deve ter a intenção de ser dono do imóvel, comportando-se como se proprietário fosse. Isso exclui, por exemplo, locatários, comodatários e outros que reconhecem que a propriedade pertence a outra pessoa.

4. Objeto Hábil

Nem todos os imóveis podem ser adquiridos por usucapião. Bens públicos, por exemplo, não podem ser usucapidos, conforme determina o artigo 183, §3º, da Constituição Federal.

Procedimento para Requerer a Usucapião

Existem dois caminhos para requerer a usucapião: o judicial e o extrajudicial. Vamos conhecer cada um deles:

1. Usucapião Judicial

O procedimento judicial de usucapião envolve as seguintes etapas:

1. Contratação de advogado: É necessário contratar um advogado para ajuizar a ação de usucapião.
2. Elaboração da petição inicial: O advogado elaborará a petição inicial, que deve conter a descrição do imóvel, o tempo e as circunstâncias da posse, e os fundamentos jurídicos do pedido.
3. Juntada de documentos: É necessário juntar documentos que comprovem a posse, como contas de água, luz, IPTU em nome do possuidor, declarações de vizinhos, fotos antigas do imóvel, etc.
4. Citação dos interessados: Serão citados o proprietário registral do imóvel, os confinantes (vizinhos) e, por edital, eventuais interessados desconhecidos.
5. Manifestação do Ministério Público: O Ministério Público participará do processo como fiscal da lei.
6. Audiência de instrução: Serão ouvidas testemunhas que possam comprovar a posse do autor.
7. Sentença: O juiz proferirá sentença declarando ou não a aquisição da propriedade por usucapião.
8. Registro da sentença: Em caso de procedência do pedido, a sentença será registrada no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo formalmente a propriedade para o autor.

2. Usucapião Extrajudicial

O procedimento extrajudicial, introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015 e regulamentado pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, envolve as seguintes etapas:

1. Contratação de advogado: É necessário contratar um advogado para elaborar o requerimento de usucapião extrajudicial.
2. Elaboração de ata notarial: Um tabelião de notas lavrará uma ata notarial, na qual atestará o tempo de posse do requerente e suas circunstâncias.
3. Elaboração de planta e memorial descritivo: Um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) elaborará a planta e o memorial descritivo do imóvel.
4. Coleta de documentos: É necessário reunir documentos que comprovem a posse, como contas de água, luz, IPTU em nome do possuidor, declarações de vizinhos, etc.
5. Protocolo do pedido: O requerimento, acompanhado de todos os documentos, será protocolado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
6. Notificação dos interessados: O oficial do cartório notificará o proprietário registral, os confinantes e, por edital, eventuais interessados desconhecidos.
7. Análise do pedido: Se não houver impugnação e todos os requisitos forem cumpridos, o oficial do cartório registrará a aquisição da propriedade por usucapião.
8. Judicialização em caso de impugnação: Se houver impugnação por qualquer interessado, o procedimento será encaminhado ao juízo competente para decisão.

Documentos Necessários para a Usucapião

Para instruir o pedido de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, são necessários os seguintes documentos:

• Documentos pessoais do requerente (RG, CPF, certidão de casamento, se for o caso)
• Comprovante de residência
• Documentos que comprovem a posse (contas de água, luz, IPTU, etc.)
• Certidão de matrícula ou transcrição do imóvel (se houver)
• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do profissional responsável pela planta
• Declarações de testemunhas que possam comprovar a posse
• Certidões negativas de ações possessórias envolvendo o imóvel
• Ata notarial (no caso de usucapião extrajudicial)

Conclusão

A usucapião é um importante instrumento de regularização fundiária, que permite a aquisição da propriedade pelo exercício prolongado da posse. Cada modalidade de usucapião tem seus requisitos específicos, e é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado para avaliar qual é a mais adequada para cada caso e conduzir o procedimento de forma segura e eficiente.

Se você está na posse de um imóvel há vários anos e deseja regularizar sua situação, a usucapião pode ser o caminho para garantir a segurança jurídica da sua propriedade. Lembre-se de que cada caso é único e requer uma análise específica, por isso é essencial buscar orientação jurídica especializada.